【広島】不動産売買の法律！瑕疵とは？査定だけでも仲介者へ相談

広島で不動産売買を検討中の方に向け、契約不適合責任の内容や担保期間を解説しています。契約不適合責任とは、物件の瑕疵が発覚した場合に生ずる責任問題です。どのようなものなのか、担保期間と合わせてみていきましょう。

売却側が契約の内容に適していない不動産を引き渡した場合、売却側に責任が生じます。これを契約不適合責任と呼び、場合によっては契約解除などに繋がりかねません。不動産の場合、購入した物件に何かしらの欠陥や不具合が見つかると、売却側に対して補修や損害賠償を請求することが可能です。

売却側は瑕疵担保責任を負っています。契約不適合責任が生じ、購入側が損害賠償などを請求した場合、売却側はこの請求に応じなければなりません。しかし、売却側が支払いできる資金を所有していないなど、様々な理由で請求に応じることができないケースもあるのです。このような場合、瑕疵保険に加入していれば損害賠償などの費用を支払うことができます。

瑕疵担保責任は2020年の民法の改正により、契約不適合責任という名称に変わりました。瑕疵担保責任履行法では、瑕疵担保責任という名称のまま変更はありません。このため法律が多少複雑になっています。

民法の改正まで、売却した不動産に隠れた瑕疵がある場合、瑕疵担保責任が生じていました。しかし、民法改正後は、契約不適合責任に「隠れた」は不要とされています。

また、従来は契約の目的が達成できない場合に限り契約解除が可能とされていましたが、民法改正後は契約の目的が不達成という要件はなくなり、軽微なものでない限り契約の解除が可能となりました。

瑕疵保険に加入していれば、損害賠償が発生した場合も支払い対応が可能です。瑕疵保険は、国都交通大臣が指名している「瑕疵保証担保責任保険法人」という法人のみ取り扱いができます。売却側は指定された法人の瑕疵保険に加入し、購入側は指定法人の保険に入っているかどうかを事前に確認しておくと、後々のトラブルを回避できるでしょう。

契約不適合責任の担保期間は、売却側が個人か不動産かにより異なります。さらに、売却する物件が新築か中古か、もしくはリフォーム工事かによっても異なるので、事前にどのケースに当てはまるか確認しておいてください。

売却側が不動産会社で新築の住宅の場合、住宅の引き渡しから10年間の担保期間が設けられています。法人によっては延長保証保険もあるので、状況に応じて活用していくと安心です。同じ条件の物件でも、不動産会社によって加入している保険が異なります。事前にしっかりチェックしてください。

売却側が不動産会社で中古の住宅の場合、住宅の引き渡しから最低2年の担保期間が設けられています。中古の住宅の場合、経年劣化による傷なのか隠れた瑕疵なのか、判別が難しいです。このため、新築の住宅より短い担保期間と定められています。

売却側が個人の場合、3ヶ月の担保期間が一般的です。修復費用のみという限定した範囲内で、3ヶ月を過ぎた後は購入側が負担して修理しなければなりません。ただし、個人の場合でも検査事業者や売買契約の仲介業者が加入すれば、瑕疵保険の利用が可能です。

リフォーム工事の場合、担保期間は1年から5年と定められています。引き渡し日ではなく工事完了日からとなるので、期間を勘違いしないように気を付けましょう。

特に中古住宅の場合、経年劣化による欠陥や不具合が生じる可能性が高いです。売却側も知らない不具合が潜んでいる可能性があるので、売却する前に物件の状態を正確に把握しておくことが大切となります。

不動産売買は、物件を売って終わりではありません。売却に関する法律を知っておかなければ、後々のトラブルに繋がる恐れがあります。住宅に関する法律は把握が難しいため、専門的な知識を持った業者に依頼する方法が最も確実です。

また、売却を考えている物件に何かしらの不具合やトラブルがあり、ちゃんと売却できるかわからないという方も少なくありません。このような物件の悩みをお持ちの方は、まずは仲介業者へ査定をご依頼ください。広島不動産売却センターは、お客様一人ひとりのお悩みに寄り添い、最適なご提案をさせていただきます。